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失败一、没有策划

有些人误把规划当策划。于是找来几家规划公司PK方案，折腾到最后结果如何呢？

不是规划没有用，而是不能一步到位做规划。先有策划，后有规划，必须以策划指导规划。

专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等，当然要由策划公司来做，如果一步到位让规划公司直接出方案，只能是不断改来改去“洗煤球”，最后勉强定稿，如果照此开发建设，后果可想而知。

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失败二、生搬硬套

有些人山寨惯了，懒得独立思考，克隆成风。听说浙江某小镇很成功，克隆一个；到国外考察发现某小镇不错，克隆一个。

最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇。浙江的特色小镇，如基金小镇、互联网小镇等，其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材，就在全国各地到处圈地搞基金小镇，其实适合搞基金小镇的城市没有几个。

特色小镇的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。特色小镇的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是长出来的，而不是生搬硬套上去的。

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失败三、创新过度

有人为了突出特色小镇的“特”，创新过度，过犹不及。

最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。

还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种特色小镇，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。其实，不管从什么角度分类，主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异，容易把小镇搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。

还有一种过度超前的情形是，有些企业做特色小镇时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。

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失败四、只玩概念

特色小镇的核心是产业，不是房地产，不能本末倒置。

有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似特色小镇的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪特色小镇”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。

当然也有另外一种情形，企业被政府的“优待”吸引。比如，政府要打造某名人故里（如刘伯温小镇），或者某特产主题（如香菇小镇），就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资，这种情形下，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。

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失败五、盲目选址

特色小镇投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。

有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？

特色小镇的选址，有两种理想的情形：一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是特色小镇的首选；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。

如何才能活下去？

如何才能做到不死？还真没有什么神丹妙药。人间正道是沧桑，最大的捷径就是不走捷径。

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大策略看市场

特色小镇之所以这么热，是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。政策风口效应一旦消失，风口上的猪就会摔得很惨。

经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。

小策略看政策，大策略看市场。

必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。

比如，现在最热的特色小镇是文旅小镇，有些人只盯着眼前的政策利好，如土地价格很优惠，还有税收等优惠政策或其他补贴，于是不管选址是否合适，不管政府规划的特色产业题材是否真的能做起来，反正先拿下项目、立项申请特色小镇再说。

文旅类的特色小镇的真风口、真行情是什么？当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，特色小镇是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。

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必须先找魂

先有策划后有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。

定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。

有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。

总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。

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资源整合是关键

特色小镇的核心是产业，是内容为王，而不是平台为王。策划好一个特色小镇，只是万里长征第一步，后面的资源整合工作更为重要。

特色小镇的投资主体本质上是运营商，而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多，其中，与相关行业协会的合作最为关键。

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长计划短安排

特色小镇倡导的是产业思维，主张去地产思维，但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系，不是正与邪的关系，不必把地产妖魔化。

一个成功的小镇，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。

因而，在策划之初，就要做好投入产出分析和开发策略设计，做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时也要满足近期的资金回笼。否则，理想很丰满而现实很骨感，是难以为继的。

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先开模具后找地

最后一点提示，就是先开模具后找地。

之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇，之后，再按照这种小镇的要求，寻找适合的地块。其本质是首先从企业战略的高度出发，而不是就项目论项目。

综上所述，特色小镇必须谋定而后动。只有建立战略思维，才能抓住真风口、真行情，特色小镇才不会沦为一场游戏一场梦。

时间：2017年7月22日-23日（2天1夜，第三天考察）

地点：中国●杭州

参与资格：文旅产业地产开发商及相关产业链 董事长 总裁 300人

峰会特色：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

峰会主题板块

第一板：特色小镇/田园综合体-政策机遇、资金扶持、创建申报

李兵弟：住房城乡建设部村镇建设司司长，小镇实践专家，多次参与中央1号文件起草温铁军：中国人民大学农业与农村发展学院教授，著名"三农"问题专家曾处长：杭州市发展改革委员会负责人，多次主导杭州特色小镇申报创建工作，在该领域有丰富实操经验第二板：特色小镇/田园综合体-顶层设计、盈利模式、策划创意陈放：中国策划学创始人，中国创意研究院院长，首届中国十大策划风云人物汪传虎：赛伯乐投资高级合伙人云亮：智纲战略研究院总经理第三板：特色小镇/田园综合体-规划设计、产业导入、落地要点姜晓刚：南方设计院副院长，实操了梦想小镇、基金小镇等等姚子刚：同济大学国家历史文化名城研究中心研究员李忠：华高莱斯总经理第四板：特色小镇/田园综合体-小镇操盘实践、运营模式创新毛厚德：日本著名建筑师，无锡拈花湾小镇第一操盘手季鉴真：中国青瓷小镇操盘手许峰：蓝城小镇总裁柳中辉：浔龙河生态艺术小镇操盘手沈毅晗：万科良渚小镇负责人望峭：袁家村民族小镇战略顾问张万兵：云栖小镇管委会主任第五板：特色小镇/田园综合体-IP打造、创意经济、品牌塑造李永萍：原台北市副市长洪清华：驴妈妈创始人，景域集团董事长苏影：深圳华侨城欢乐谷筹建负责人，武当太极湖生态小镇负责人徐旭初：浙江大学中国农民合作组织研究中心主任汤敏：古村之友创始人第六板：特色小镇/田园综合体-投融资规划、投融资模式创新李国栋：国家发改委《中产经》战略新兴产业办公室PPP中心主任，北京海绵控股董事长毕贺成：万鸿泰和集团首席顾问PPP实战专家潘岳奇：杭州城投网新资产管理有限公司总经理单光暄：中国首席PPP实战落地专家第七板：特色小镇/田园综合体-IP项目资源链接会平台侧：特色小镇、田园综合体、文旅地产等产业侧：智慧城镇、文旅产业、健康产业、养老产业、儿童、体育、农业等第八板：特色小镇/田园综合体-标杆项目实地考察研讨1绿城十里风荷、2.互联网云栖小镇、（项目负责人全程陪同，仅限会员和贵宾席参加）

1、徐顾问137-1775-3835 （长按复制）申请贵宾席位！

2、手机即微信号，微信 咨询请编辑“ 咨询峰会” 否则不通过，非诚勿扰

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